Wenn das Kapital zurückkommt: Warum Wohnimmobilien in Deutschland 2025 wieder gefragt sind
Lange waren Abwarten und Zurückhaltung die vorherrschende Haltung am deutschen Immobilienmarkt. Doch im seit Anfang 2025 zeigt sich eine deutliche Trendwende, besonders im Wohnsegment. Während die Zinserwartungen inzwischen weitgehend eingepreist sind, richtet sich der Blick vieler Investoren wieder auf die Fundamentaldaten. Und die sprechen zunehmend eine klare Sprache.
In Konsequenz zeigt der Investmentmarkt: Wohnimmobilien sind 2025 erneut die stärkste Anlageklasse in Deutschland, im ersten Halbjahr summierten sich die Wohninvestitionen auf 3,6 Milliarden Euro.
Investmentnachfrage steht auf breiter Basis
Die Investmentaktivität erstreckte sich über alle Risikoklassen. Ankäufe von Core-Objekten wurden dabei insbesondere von institutionellen Investment Managern, wie der DWS, Industria Wohnen oder Family Offices getätigt. Bei Value Add oder Manage-to-Green Ansätzen traten hingegen nationale und internationale Private Equity Anleger, respektive entsprechend aufgestellte Spezialisten als Käufer auf.
Dass internationale Adressen sich weiterhin stark in Deutschland engagieren, hat klare Gründe. Die rechtlichen Rahmenbedingungen gelten als stabil, die Mietmärkte sind in weiten Teilen angespannt, und der strukturelle Wohnungsmangel bleibt trotz politischer Initiativen bestehen. Dass Deutschland damit auch international wieder stärker als Investitionsstandort wahrgenommen wird, zeigen sowohl Einzeltransaktionen als auch strukturelles Interesse, was sich zum Beispiel im Auflegen von Wohnungsmarktfonds mit Fokus Deutschland zeigt.
Das Jahr 2025 markiert damit für viele Akteure einen Wendepunkt. Nach der Preiskorrektur stabilisierte sich das Preisgefüge im vergangenen Jahr. In den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres war eine erste Korrektur der Ankaufsfaktoren nach oben zu beobachten. Dies beschränkt sich allerdings auf einen bestimmten Teil des Marktes, der von geringem Risiko geprägt ist. Im stabilisierten Core und Core+ Bereich – insbesondere in den Metropolen und prosperierenden Groß- und Mittelstädten.
Bei Anlagen mit intensiverem Management- und/oder Capexbedarf war in den letzten 12 Monaten noch keine flächendeckende Erholung der Ankaufsfaktoren beobachten. In Kombination mit den nahezu flächendeckend weiter steigenden Marktmieten befindet sich der Wohnimmobilienmarkt nun in einer Phase anziehender Kapitalwerte.
Volatiles Umfeld dürfte Wohnimmobilien-Investmentmarkt stärken
Das erste Halbjahr 2025 war – erneut – von extrem hoher Volatilität und geopolitischer Unsicherheit geprägt. So haben beispielsweise die Ankündigung der Sondervermögen der Bundesregierung und der Zölle durch die US-Regierung zu hoher Volatilität an den Zins- und Anleihemärkten geführt. Weiterhin sorgen die anhaltenden militärischen Konflikte und die Eskalation der Situation in Nahost für hohe Unsicherheit auf globaler Ebene.
In Konsequenz sind entsprechende Indizes, wie der Global Economic Policy Uncertainty Index, der allgemeine Marktunsicherheit misst, auf ein neues Allzeithoch gestiegen und der Volatilität messende VIX im April auf einen 5-Jahres Höchststand gesprungen.
Wir erwarten, dass die globale Unsicherheit und Volatilität in den kommenden Monaten und Jahren hoch bleiben und sich als ein bestimmendes Element des Kapitalmarktes etablieren wird. In Zeiten höherer wirtschaftlicher und geopolitischer Unsicherheit werden Kapitalallokationen tendenziell zu sichereren Anlagen verlagert und es kommt zu einem Derisking.
Der deutsche Wohnimmobilienmarkt ist in diesem Kontext grundsätzlich sehr gut positioniert. Denn dieser ist – auch im globalen Kontext – überdurchschnittlich transparent und liquide. Der deutliche Nachfrageüberhang im Mietmarkt stärkt die Miet- und Income-Seite der Anlage und reduziert damit zusätzlich das Investmentrisiko. Trotz der wirtschaftlichen Schwäche Deutschlands dürfte der deutsche Wohnimmobilienmarkt daher mittelfristig nationales und internationales Kapital anziehen.